一、基本案情

　　2010年1月10日，王某与朱某签订《房屋租赁协议》，将位于凤阳县府城镇的房屋出租给原告作宾馆、KTV使用，租期10年。房屋承租后，朱某选择经营KTV，对该房屋投入大量资金用于装潢改。2017年下半年凤阳县政府提出征收，征收人对房屋及附属物、装修部分进行了评估。2018年8月7日，王某与征收办签订《凤阳县国有土地上房屋征收与补偿安置协议书》，其中涉及朱某的补偿项目有：被征收房屋补偿（违建部分）111521元，装潢及附属物等补偿1026613元，搬迁费12265元，经营损失补助356875元，合计1507274元。根据双方签订的《房屋租赁协议》第七条第一款约定“合同期内，如遇不可抗拒的原因（如政府拆迁）等造成合同无法履行，甲方不承担由此给乙方造成的任何损失，乙方的损失可向导致损失方索取”，因相关损失的补偿由征收人直接支付给王某，朱某遂主张王某返还其应得的上述补偿款。

　　二、一审法院裁判结果

　　一审法院认为，涉案房屋租赁协议签订于2010年1月10日，协议第七条约定背景符合当时的《城市房屋拆迁管理条例》第十三条第二款规定：“拆迁租赁房屋的拆迁人应当与被拆迁人、房屋承租人订立拆迁补偿安置协议”。但该条例已于2011年1月21日废止，故处理本案争议应适用现行相关法律法规。对于经营损失补助、搬迁费、被征收房屋补偿（违建部分）认为协议没有约定，对装潢及附属物补偿参照双方租赁协议约定朱某停租离店时不拆除或破坏正常经营时所投入的装修，并考虑剩余租赁期限和全部租期情况，根据公平原则，判决王某给付朱某446039.4元。

　　三、代理律师观点

　　朱某不服一审判决提起上诉，代理律师认为：

　　（一）根据双方签订协议时房屋拆迁适用的《城市房屋拆迁管理条例》，朱某的补偿能够明确，协议对此是进行明确约定的。

　　双方在《房屋租赁协议》第七条对政府拆迁造成合同无法履行给朱某造成损失问题进行了约定，适用当时施行的国务院《城市房屋拆迁管理条例》第十三条的规定，拆迁人应当与承租人即朱某签订拆迁补偿安置协议，朱某的损失能够获得补偿。说明双方对租赁期内发生政府征收是有预期的，但作为普通的公民却无法预料到相关行政法规发生变化，因此，不能因为行政法规的废与立，导致双方形成的合同意思发生变化。根据《城市房屋拆迁管理条例》第二十四条、第三十一条、第三十三条的规定，朱某能够获得装潢及附属物补偿、搬迁补助费、停产停业损失补偿。同样，根据现行的《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条规定，对被征收人给予的补偿依然包含上述三项补偿，只不过该补偿由征收人支付给了被征收人，不再支付给承租人。那么，承租人的损失应根据租赁合同的约定处理，租赁合同没有约定的根据相关司法解释的规定处理。所以，本案双方实际上是明确约定了因政府拆迁给上诉人造成损失的补偿应归朱某所有，不因行政法规的废止而改变，王某应当返还征收人已支付补偿款中属于补偿朱某损失的部分。

　　（二）即使法院认为房屋租赁合同没有对装饰装修、扩建等内容进行约定，也不应适用公平原则进行裁决。

　　公平原则属于法律原则，法官对法律原则的适用应当慎之又慎，通常只有在当事人未约定、法律规则未规定时方有适用的可能。一审法院在裁判上诉人所主张的4项损失时均适用了《合同法》规定的公平原则，但《合同法》更应当体现的是当事人合同自由和意思自治原则，如前所述，在合同已经明确约定承租人损失补偿归承租人所有的情况下，不能适用公平原则进行调整，即使是合同显失公平也应当由当事人请求人民法院变更或者撤销。一审法院的裁判思路是认为合同没有对相关损失进行约定，但是根据《城市房屋拆迁管理条例》是能够确定承租人的补偿项目的，即使视为没有约定的本案也不应适用公平原则，而是应当根据《合同法》第六十一条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》等相关规定进行裁判，而不是适用公平原则进行判决，导致本案的结果对朱某明显不公。

　　四、二审法院裁判结果

　　在二审法院的主持调解下，双方最终达成和解，朱某获得了相应的补偿。

　　律师点评：根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定，征收人对被征收人进行补偿，没有提及承租人的补偿。由于房屋被征收最终将导致租赁合同无法继续履行而解除，因此造成承租人的损失应根据租赁合同的约定进行处理。如果合同未进行约定，则根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》等相关规定进行处理。