一、基本案情：

2017年4月4日，章某与阚某签订《协议》一份，《协议》约定：阚某同意将位于明光市龙山路60号中央广场2幢1-40、1-41室的两间门面房转让给章某；房屋转让总价为140万元，阚某确认已收到50%房款，剩余70万元房款在办理过户手续时一次性支付，各项过户税费双方各自承担；阚某在该房开发商对该房可以办理过户登记时，即时为章某办理过户；本协议生效时，阚某向章某交付房屋，自交付之日起该房屋占有使用和受益权归甲方享有。案涉房屋系阚某在第三人明光市天丰置业有限公司处购买，已具备交房办证条件；阚某为购买案涉房屋在第三人安徽明光农村商业银行股份有限公司处办理了按揭抵押贷款，贷款尚未还清。章某在得知案涉房屋已具备交房办证条件后，多次催促阚某协助办理过户手续，阚某一直拖延不办。现章某主张代为清偿阚某所欠案涉房屋的全部未结贷款解除抵押，并要求阚某及第三人协助办理产权转移登记手续。

二、律师代理主要观点：

一、章某与阚某于2017年4月4日签订的《协议》合法有效。

1、《城市房地产管理法》第三十八条第(六)项虽规定：“未依法登记领取权属证书的房屋不得转让”，但该规定在性质上并不属于效力性强制性规定。另外，《物权法》第十五条也规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同的效力。”因此，章某与阚某签订案涉房屋转让协议时阚某虽然尚未取得权属证书，但并不影响该协议的效力。

2、对于设有抵押权房屋转让合同的效力问题，《最高人民法院关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见》第一百一十五条规定：“抵押物如由抵押人自己占有并负责保管，在抵押期间，非经债权人同意，抵押人将同一抵押物转让他人，其行为无效。”，《中华人民共和国担保法》第四十九条规定：“抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。”，后《物权法》第一百九十一条又规定：“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”根据新法优于旧法的原则，本案应适用《物权法》的规定，但《物权法》第一百九十一条的规定也不属于效力性强制性规定。因此，案涉房屋虽已设立抵押权，同样不影响案涉房屋转让协议的效力。

3、本案房屋转让《协议》系章某与阚某双方在阚绪进（阚某之父）、岳斌（阚某姑父）、阚婷婷（阚某妹妹）等人的见证下自愿签订，该协议的签订完全是双方真实意思表达，阚某关于受到胁迫的陈述没有任何事实依据。关于阚某辩称的本案系民间借贷关系也纯属捏造，章某原汇给王某的款项在汇款单的附言中已明确为“购房”，后王某也出具了购房款收条，双方从未协商过将该款转化借贷，阚某所称王某已将购房款收条已收回改为借条，与章某当庭出示的购房款收条原件明显矛盾，所谓王某的书面证言也与事实不符。

另外，针对本案上述1、2的情况，《安徽省高院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律问题的指导意见》也明确规定存在上述情形的房屋买卖合同有效。显然，案涉《协议》系章某与阚某真实意思表示，合法有效，阚某应严格按照约定履行合同义务交付房屋、协助过户。

二、阚某负有向章某交付案涉房屋的义务，第三人明光市天丰置业有限公司应当予以协助。

根据章某与阚某签订的房屋买卖《协议》第六条约定，本协议生效时，阚某向章某交付转让的房屋。自交付之日起，该房占有使用和收益权归章某所有。另根据阚某与第三人明光市天丰置业有限公司签订的《商品房预售合同》第十一条约定，第三人明光市天丰置业有限公司定于2016年12月31日前将房屋交付给阚某，除不可抗力外。现案涉房屋早已已陆续办理了交房手续，阚某在庭审前也称可以领房。因此，阚某应于2017年4月4日《协议》生效时就应交付房屋，第三人明光市天丰置业有限公司有协助义务。

三、案涉房屋不存在办理过户登记的事实障碍与法律障碍，阚某在第三人明光市天丰置业有限公司、安徽明光农村商业银行股份有限公司的配合下完全可以履行该合同义务。

1、案涉房屋已于2017年9月19日办理了整栋房屋的产权初始登记，开发商明光市天丰置业有限公司取得了不动产权证，已具备办理转移登记为购房者所有的条件，根据开发商与购房者签订的《商品房预售合同》，明光市天丰置业有限公司作为开发商有义务协助阚某办理转移登记手续。阚某有义务将案涉房屋转移登记至自己名下后，再协助章某将房屋产权变更登记至章某名下。

2、《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》（京高法发[2010]458号）第十四条“城市房屋经多次连环买卖，均未办理产权过户登记手续，最后一手买受人应以合同相对方为阚某提起诉讼，需要办理房屋产权过户登记手续的，应当追加房屋登记产权人为第三人，并可判决当事人依次办理过户登记手续。对于参与中间流转的其他出卖人，将视案情需要追加为第三人。”该规定可以作为本案审理的参考。本案中，阚某与开发商签订《商品房预售合同》以及章某与阚某签订的房屋转让《协议》，均为合法有效协议，均应依约履行，追加开发商明光市天丰置业有限公司作为第三人参与诉讼，既有利于维护交易稳定，也有利于减少纠纷，符合民诉法的相关规定。

3、案涉房屋虽设立了抵押权预告抵押登记，但《物权法》第一百九十一条规定：“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”现章某愿意代为清偿剩余按揭贷款以消灭抵押权，抵押权消灭后案涉房屋过户登记将不存在障碍。

四、案涉《商品房预售合同》合法有效，第三人明光市天丰置业有限公司与案外人王某的纠纷不影响该合同的履行。

庭审过程中，第三人安徽明光农村商业银行股份有限公司确认，阚某在办理案涉房屋的购房贷款时已提交了第三人明光市天丰置业有限公司出具的首付款支付收据，案涉房屋的购房贷款81万元也已全部划入明光市天丰置业有限公司的银行账户。阚某作为购房人已履行了全部付款义务，作为售房人的明光市天丰置业有限公司有义务根据《商品房预售合同》的约定，配合阚某办理案涉房屋产权变更登记手续。而第三人明光市天丰置业有限公司与案外人王某的纠纷与本案不属于同一法律关系应另行解决，不能对抗《商品房预售合同》的履行。

三、裁判结果

本案历经一审、二审、发回重审、二审四次审判，最终判决：明光天丰置业有限公司协助阚某办理位于明光市龙山路60号中央广场2幢1-40、1-41室商品房房地产初始登记手续，阚某协助章某办理前述房屋的产权变更登记手续。相关产权转移登记过程中所发生的税费及其他费用依照登记机关规定各自承担。目前，章某已将案涉房屋产权变更登记至自己名下。

                                           （代理律师：胡裕生）